26日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》（以下簡稱“意見”）通知。本次政策聚焦城市更新項(xiàng)目的全流程規(guī)范，意見內(nèi)容提及建立房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑。
業(yè)內(nèi)專家表示，至此，一線城市均明確對建立房票制度的探索，將提振市場對城市更新項(xiàng)目的信心；城市更新已從單純的物理空間改造向“業(yè)態(tài)升級+功能活化+數(shù)智賦能”的綜合治理轉(zhuǎn)變，有助于打造宜居、韌性、智慧城市住房體系。
房票吸引社會資本介入項(xiàng)目 提振市場對城市更新項(xiàng)目的信心
意見通過“控新增、促存量、優(yōu)規(guī)劃、降成本、防風(fēng)險”五大路徑，推動深圳城市更新向“精準(zhǔn)提質(zhì)”轉(zhuǎn)型。意見在推動多元化安置補(bǔ)償方面，提及“建立房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑”。
“據(jù)此，四個一線城市均已明確對房票制度的探索。這是全國城中村改造以及貨幣化安置中的重要事件，具有非常重要的市場意義。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，從動拆遷的角度看，購房者往往會在“資金”和“房源”兩方面做選擇，一線城市房價堅(jiān)挺向好，自然會增強(qiáng)購房者“持房票選房”的意愿，進(jìn)而有助于增強(qiáng)房票的吸引力、發(fā)揮更好的政策工具效應(yīng)。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認(rèn)為，房票限定用于購買政府指定的商品房、保障性住房，直接引導(dǎo)拆遷補(bǔ)償資金流入樓市。短期來看，房票政策通過“定向購房”模式，可快速消化商辦及滯銷住宅庫存。另外，政策允許第三方接盤爛尾項(xiàng)目，房票可作為補(bǔ)償工具吸引社會資本介入，激活舊改停滯項(xiàng)目，將有效提振市場對城市更新項(xiàng)目的信心。
城市更新向“業(yè)態(tài)升級+功能活化+數(shù)智賦能”的綜合治理轉(zhuǎn)變
大力實(shí)施城市更新是2025年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作重點(diǎn)內(nèi)容之一。
“伴隨著我國城市發(fā)展進(jìn)入了以提質(zhì)增效為主的新階段，城市更新的內(nèi)涵、目標(biāo)與方式均發(fā)生了巨大變化。”中央財經(jīng)大學(xué)商學(xué)院金融與財務(wù)管理系主任、數(shù)據(jù)管理研究中心主任張光利副教授接受記者采訪時表示，城市更新已從單純的物理空間改造向“業(yè)態(tài)升級+功能活化+數(shù)智賦能”的綜合治理轉(zhuǎn)變，城市更新應(yīng)與城市現(xiàn)代化治理融合在一起進(jìn)行討論。
近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了第二批城市更新典型案例集（以下簡稱“案例集”），總結(jié)推廣城市更新好經(jīng)驗(yàn)好做法好案例，為更多城市更新項(xiàng)目明確了方向。
3月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹說，2019年以來全國已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個。記者研究案例集中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造類案例發(fā)現(xiàn)，這些案例通過升級物業(yè)系統(tǒng)更智慧、實(shí)施零碳技術(shù)更環(huán)保、引入社會資本更高效、先體檢再更新更規(guī)范等實(shí)踐，提高了城市更新項(xiàng)目的可持續(xù)性，對于激發(fā)區(qū)域活力、拉動投資起到積極作用。
如重慶市江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目針對老舊小區(qū)邊界模糊、與市政環(huán)境密不可分的普遍現(xiàn)狀，將住宅、社區(qū)商業(yè)、市政道路、街區(qū)納入“大物業(yè)”范疇，引入物業(yè)服務(wù)公司打造“街區(qū)物業(yè)”模式，依托智慧物業(yè)系統(tǒng)提供集約化服務(wù)；如北京市平谷區(qū)南小區(qū)等老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目，在建筑墻面安裝BIPV光伏幕墻，年發(fā)電量約4600千瓦時，實(shí)現(xiàn)公區(qū)照明自給自足，宣傳近零碳理念，該項(xiàng)目還充分發(fā)揮政府資金的引導(dǎo)作用，最大程度提升社會資本參與度，社會資本投資占比達(dá)33%；再如湖南省長沙市百川里片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，創(chuàng)新社區(qū)、小區(qū)維度的城市體檢指標(biāo)體系，全面摸排片區(qū)內(nèi)36個涉改老舊小區(qū)的基本情況、存在問題、群眾改造意愿和籌資能力，并形成城市體檢評估報告。
正如張光利說，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組件，也是提升城市居住價值、滿足居民居住需求升級的重要民生項(xiàng)目，短期看可拉動房地產(chǎn)銷售及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，長期則有助于打造宜居、韌性、智慧城市住房體系。
低碳高效、自然共生 城市更新部署方向更明確
談到未來城市更新工作的部署方向，張光利說，其中一個重要方向就是低碳與綠色，未來城市規(guī)劃將深度融入低碳與綠色發(fā)展理念，核心方向包括：空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化，通過緊湊型城市布局和TOD模式（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）減少交通碳排放；綠色基建普及，推廣海綿城市、垂直綠化和分布式能源系統(tǒng)；產(chǎn)業(yè)生態(tài)轉(zhuǎn)型，建設(shè)零碳園區(qū)并推動工業(yè)用地循環(huán)利用；智慧技術(shù)賦能，利用數(shù)字孿生和AI算法優(yōu)化資源管理。政策層面需強(qiáng)化碳評估制度，激勵可再生能源應(yīng)用，并通過社區(qū)參與培育低碳文化，最終構(gòu)建“低耗高效、自然共生”的城市系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)氣候變化應(yīng)對與高質(zhì)量發(fā)展的協(xié)同。
除了更重視科技含量高的“硬產(chǎn)業(yè)”如新能源汽車、AI等，建誠智庫首席研究員何田認(rèn)為，城市更新還應(yīng)該從人的角度出發(fā)，在教育、養(yǎng)老等方面給予支持，圍繞老百姓日常消費(fèi)開展工作。很多老廠房改造如果能夠更好地匹配文化消費(fèi)、動漫、居住公寓等形態(tài)，能獲得更好的發(fā)展。
至于城市更新數(shù)智化管理，何田說，這屬于成本管控層面，隨著老齡化社會的到來，建筑施工、物業(yè)管理等方面，借助AI等新興技術(shù)，既能提高管理效率、降低人工成本，又能給廣大居民、業(yè)主、產(chǎn)業(yè)提供更好服務(wù)支撐，可以給予更多關(guān)注。（新華財經(jīng) 高婷） |
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